Refinanciación Hipotecaria - sin costo de cierre - ¿Es de verdad?

Usted es bombardeado con los anuncios de las compañías hipotecarias casi 24 horas al día lo que parece. "Refinanciación - sin costo de cierre" Algunas compañías de hipoteca dicen que se puede obtener una hipoteca grande sin costos de cierre. Otros trompeta cómo pueden conseguir la mejor tarifa y la estructura de tarifas. Todavía otros dicen que pueden llegar a los dos las mejores tarifas y estructura tarifaria y no los costos de cierre. ¿Qué pasa? ¿Es realmente posible obtener un gran precio por su esfuerzo de refinanciación de la hipoteca sin pagar costos de cierre?

En primer lugar, hay un par de cosas que hay que tener en cuenta. Una línea de las compañías hipotecarias encanta usar es "no de los costos de bolsillo" Piensen en eso por un segundo. Eso no es lo mismo que no los costos de cierre, ¿verdad? En muchos casos, "no de los costos de bolsillo" significa simplemente tirar los costos de cierre en su préstamo, no por el aumento de su saldo del préstamo de la palabra "Go". Tal acuerdo hipotecario por lo general no es muy buena. Usted acaba de terminar pagando no sólo los costos de cierre, pero el interés en ellos desde hace 30 años también.

¿Qué diablos son los costos de cierre, y por qué son parte de la transacción hipotecaria en primer lugar? Usted encontrará los costos de cierre pueden ser en una de las cuatro clasificaciones generales, las tarifas oficiales (impuestos, registro de obra, etc), los honorarios del prestamista (puntos de préstamo, los documentos, el establecimiento de depósito, de suscripción), cargos de terceros (título búsqueda y de seguros, inspección de la casa, evaluación, etc), fideicomiso e intereses (pagos por adelantado de PMI, impuestos inmobiliarios, intereses y seguros).

El prestamista tiene poco control sobre terceros y gastos del gobierno, sin embargo, tienen el control supremo sobre sus propios honorarios. ¿Es necesario que te cobran un cargo de originación, puntos u honorarios de documentación? Eso depende de lo mucho que quiere que su negocio, y lo mucho que estamos haciendo en la parte final de la operación. En la mayoría de los casos van a vender su préstamo a otra entidad crediticia en el mercado secundario. Esto se conoce como "la venta del periódico". Hacen miles de dólares cuando lo hacen esta transacción. El mayor interés que le cobran por adelantado, más que cuando venden su préstamo a otra entidad crediticia.

Si la compañía hipotecaria es en realidad el ofrecimiento de pagar todos los costos de cierre, comprobar la tasa de interés que están ofreciendo. ¿Es competitivo? En muchos casos dicen ser lo que le permite evitar el pago de los costos de cierre, porque están haciendo un montón de dinero. Por lo menos son sinceros. Ellos están haciendo un montón de dinero. Eso es porque en la inmensa mayoría de los casos en que la compañía hipotecaria le ofrece a pagar los platos rotos los costos de cierre para usted, que están levantando la tasa de interés un cuarto o la mitad de un punto. A largo plazo, por lo general va a terminar hacia atrás en ese acuerdo.

Echa un vistazo a este ejemplo: Usted está recibiendo una hipoteca de $ 250.000. Los costos de cierre suelen correr alrededor del 4% de su préstamo, por lo que la figura alrededor de $ 10.000. La clave para evitar gastos excesivos y otros costos de cierre es para asegurar que usted compare estimación de la entidad crediticia de buena fe que cuando aprobó su hipoteca. Si usted ha hecho, por lo general será alrededor de la figura 4%. Si usted está recibiendo una hipoteca al 6%, tendrá que pagar 289.595 dólares en intereses durante el plazo de la hipoteca. Si la compañía hipotecaria cambios la tasa de interés a 6,25%, que puede no parecer mucho, pero ahora tendrá que pagar $ 304.145. ¿Vale la pena el ahorro de $ 10.000 en la actualidad a pagar 15.145 dólares adicionales en intereses durante 30 años? Puede ser, dependiendo de su situación financiera.

Si su compañía hipotecaria rollos de los 10.000 dólares en el saldo del préstamo, tendrá que pagar 301.179 dólares, o casi un extra de $ 12.000 en una hipoteca al 6%. Si tanto la tasa de interés y rodar en los costos de cierre, ¡cuidado! Usted va a terminar pagando $ 316.311 en intereses durante la vida del préstamo, o casi 27.000 dólares más a lo largo de la vida de su hipoteca. ¿Qué se puede hacer con $ 27.000? Todo depende de usted. Sólo usted puede tomar la decisión que la compañía hipotecaria para su uso. El hecho es que la mayoría de ellos tienen acceso a los productos básicamente misma hipoteca. ¿Qué y cómo, que te cobran por ellos depende de ti. Elija su hipoteca y compañía hipotecaria con cuidado.